Benvenuti sul blog dello Studio La Porta “Dottori Commercialisti e Revisori Legali”. In questo articolo approfondiremo tutto ciò che c’è da sapere sul fisco e sulle tasse, fornendo una guida completa per orientarsi nel complesso mondo della fiscalità.
Ottimizzazione Fiscale delle Spese Accessorie nelle Locazioni Brevi: Guida Completa per Property Manager
Le locazioni brevi rappresentano oggi una delle opportunità più dinamiche nel mercato immobiliare italiano. Per i property manager professionali che gestiscono portafogli di immobili su Airbnb, Booking e altri portali, la corretta strutturazione fiscale delle spese accessorie può fare la differenza tra un’attività marginalmente redditizia e un business scalabile e profittevole.
In questo articolo analizziamo in profondità le strategie fiscali ottimali, confrontando regime forfettario e semplificato, con esempi pratici e casi d’uso reali basati sulle normative 2025-2026.
La deducibilità della commissione di property management dalla base imponibile della cedolare secca rappresenta un’interpretazione estensiva della Circolare AdE 24/E/2017, che tratta espressamente le “provvigioni di intermediazione immobiliare” ma non le “commissioni di gestione continuativa”.
Status normativo: In assenza di chiarimenti ufficiali specifici su questo punto, consigliamo di:
– Informare preventivamente i clienti proprietari del margine di incertezza interpretativa – Conservare documentazione completa (contratti di mandato, fatture dettagliate, rendiconti) – Valutare interpello preventivo all’Agenzia delle Entrate per casi significativi – Considerare l’interpretazione prudente in presenza di forte avversione al rischio fiscale
Le spese accessorie (pulizie, utenze, biancheria) trattate in questo articolo restano invece pienamente escluse dalla base imponibile quando riaddebitate trasparentemente a costo effettivo, come confermato dalla Circolare 24/E/2017.
Le locazioni brevi rappresentano oggi una delle opportunità più dinamiche nel mercato immobiliare italiano. Per i property manager professionali che gestiscono portafogli di immobili su Airbnb, Booking e altri portali, la corretta strutturazione fiscale delle spese accessorie può fare la differenza tra un’attività marginalmente redditizia e un business scalabile e profittevole.
In questo articolo analizziamo in profondità le strategie fiscali ottimali, confrontando regime forfettario e semplificato, con esempi pratici e casi d’uso reali basati sulle normative 2025-2026.
Parte I: Quadro normativo e spese accessorie
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
La Circolare AdE sulle locazioni brevi (24/E/2017, aggiornamenti agosto 2024) ha chiarito definitivamente un aspetto cruciale per chi opera nel settore:
“Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo soggetto a tassazione solo quando:
CERTEZZA NORMATIVA – Traduzione pratica: tutto ciò che non rappresenta un margine per il locatore, ma un costo “trasparente” ripassato all’ospite, può essere escluso dalla base imponibile su cui si calcola la cedolare secca o la tassazione ordinaria.
Cosa si intende per “spese accessorie”
Rientrano in questa categoria:
Pulizie finali o periodiche
Utenze (luce, gas, acqua, internet)
Biancheria (lenzuola, asciugamani)
Servizi di reception virtuale
Prodotti di cortesia (saponi, caffè, ecc.)
Tassa di soggiorno (partita di giro)
NON rientrano:
Arredi e manutenzioni straordinarie (sono costi del proprietario)
Commissioni property manager (sono servizi di gestione)
Marketing e pubblicità
Nelle locazioni brevi, le spese accessorie non vanno trattate tutte allo stesso modo. Pulizie, biancheria, check-in, consumabili e altri servizi possono essere addebitati all’ospite, ma il loro trattamento fiscale cambia in base a come vengono strutturati nel contratto e nella rendicontazione. Il punto centrale è distinguere tra somme che rappresentano un semplice riaddebito a costo effettivo e somme che, invece, incorporano un margine o vengono addebitate in modo forfettario.
Nel 2026, questo tema è ancora più rilevante perché il quadro delle locazioni brevi si è fatto più stringente, soprattutto sul fronte della distinzione tra attività non imprenditoriale e attività svolta in forma organizzata. Per il proprietario, la corretta gestione delle spese accessorie incide sulla base imponibile; per il property manager, invece, incide sulla corretta qualificazione dei propri ricavi e sulla separazione tra somme di terzi e fee di gestione.
In linea generale, le spese accessorie possono essere escluse dal corrispettivo lordo solo se sono sostenute direttamente dall’ospite oppure se vengono riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti, con documentazione analitica coerente. Se invece l’importo viene applicato in modo forfettario, oppure se contiene un margine, la somma tende a rientrare nella base imponibile. Per questo motivo, una semplice voce “pulizie euro 30” non è di per sé sufficiente: occorre verificare se il costo è reale, tracciato e coerente con il servizio effettivamente reso.
Per i property manager, la regola operativa più prudente è separare con chiarezza quattro componenti: canone di locazione, spese accessorie riaddebitate a costo effettivo, fee di gestione e margini su servizi accessori. La fee del property manager è sempre ricavo proprio del gestore; il riaddebito puro, invece, è difendibile solo se non genera margini e se è supportato da un flusso documentale chiaro. Se, ad esempio, all’ospite vengono addebitati 30 euro per pulizie ma il costo effettivo documentato è 20 euro, la differenza di 10 euro costituisce un ricavo del gestore e non un mero rimborso.
Un ulteriore aspetto da considerare riguarda il ruolo dell’intermediario. Se il property manager incassa le somme o interviene nel pagamento dei corrispettivi, assume anche gli obblighi collegati alla disciplina delle locazioni brevi, compresi gli adempimenti fiscali e la corretta tracciabilità dei flussi. Questo rende ancora più importante la predisposizione di un rendiconto mensile dettagliato, con evidenza separata di incassi lordi, costi sostenuti, fee trattenute e saldo finale da riversare al proprietario.
Sul piano pratico, il modello più solido resta quello in cui ogni voce è documentata e ricostruibile: fatture dei fornitori, report delle OTA, rendiconti mensili, contratto di mandato e, dove necessario, dichiarazioni del proprietario. In questo modo si riduce il rischio di contestazioni e si dimostra che il property manager non sta trattando come ricavi propri somme che appartengono invece al proprietario o che transitano solo temporaneamente nella sua gestione.
Parte II: Modelli operativi per la gestione delle spese
Modello A – Addebito diretto all’ospite (massima trasparenza)
CERTEZZA NORMATIVA
Funzionamento:
L’ospite visualizza su OTA due voci separate:
Tariffa pernottamento: €300
Pulizie: €100
Al momento del pagamento: totale €400
Il property manager incassa €400 e distribuisce:
€300 → base per calcolo commissione PM
€100 → pagamento diretto fornitore pulizie
Fatturazione property manager:
Commissione 30% su €300 = €90
IVA 22%: €19,80
Totale fattura: €109,80
Al proprietario:
Ricavo locazione: €300
Commissione PM: -€109,80
Netto prima tasse: €190,20
Pulizie €100 → NON tassabili (addebitate direttamente)
Vantaggi:
Massima trasparenza fiscale
Pulizie escluse da cedolare secca (certezza normativa)
IVA 10% su locazioni (vs 22%) = competitività prezzi
Costi deducibili al 100% (pulizie, utenze, arredi, auto 20%, marketing)
Recupero IVA totale su investimenti
Scalabilità illimitata (no limite €85k)
Trasformazione redditi fondiari in reddito d’impresa
Svantaggi:
Maggiore complessità amministrativa
Liquidazioni IVA trimestrali
Costi commercialista superiori (+€1.800/anno)
Obbligo contabilità semplificata
Gestione spese accessorie in semplificato:
Spese anticipate completamente deducibili
Recupero IVA 22% su fatture fornitori
Possibilità di ottimizzare il riaddebito
Parte IV: Commissioni OTA – Aspetto critico
CERTEZZA NORMATIVA – Circolare 24/E/2017
Le commissioni OTA NON sono deducibili
Quando Airbnb, Booking o altri portali trattengono a monte la loro commissione dal canone, questa concorre alla base imponibile della cedolare secca anche se non viene mai incassata fisicamente dal proprietario.
Esempio pratico:
Ospite paga a Booking: €1.000 Booking trattiene commissione 15%: -€150 Booking versa al proprietario/PM: €850
Base imponibile cedolare secca: €1.000 (NON €850)
Perché? Secondo la Circolare 24/E/2017:
“La provvigione concorre alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta/cedolare se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto”
Gestione ottimale per il property manager
Soluzione consigliata: Far sostenere le commissioni OTA al proprietario
Nel contratto di mandato specificare: “Le commissioni dei portali OTA sono a carico del proprietario e concorrono alla base imponibile della cedolare secca ai sensi della Circolare AdE 24/E/2017”
Nella fattura evidenziarle come voce informativa separata
Lei non le anticipa fiscalmente
Perché NON conviene che siano a Suo carico: Nel regime forfettario Lei non può dedurre analiticamente le spese. Se le commissioni OTA fossero a Suo carico, diventerebbero un costo completamente indeducibile che eroderebbe il Suo margine senza alcun beneficio fiscale.
Parte V: Aree grigie normative e interpretazioni
INTERPRETAZIONE – Area grigia normativa
Commissione Property Manager vs Spese Accessorie
Distinzione fondamentale:
Spese accessorie (pulizie, utenze, biancheria):
Circolare 24/E/2017 le esclude dalla base imponibile quando riaddebitate trasparentemente a costo effettivo
STATUS: CERTO
Commissione property management:
Servizio continuativo di gestione operativa
NON espressamente disciplinata dalla Circolare 24/E
La Circolare parla di “provvigioni di intermediazione”, non di “commissioni di gestione continuativa”
STATUS: INTERPRETAZIONE
Doppia interpretazione fiscale
Per massima tutela dei clienti, è necessario considerare due scenari:
INTERPRETAZIONE A – FAVOREVOLE (da verificare con AdE)
Questa interpretazione assimila la commissione PM alle provvigioni di intermediazione, ritenendola deducibile perché “riduce il corrispettivo effettivo” percepito dal proprietario.
Commissione PM considerata “costo di gestione” del proprietario, non deducibile dalla base imponibile della cedolare secca.
Differenza fiscale: €1.040 di cedolare in più con interpretazione prudente
Raccomandazioni operative
Nel contratto di mandato: Specificare: “La commissione di property management potrebbe non essere deducibile dalla base imponibile della cedolare secca in assenza di conferma ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Il proprietario è informato del margine di rischio in caso di controllo fiscale.”
Interpello preventivo: Per clienti con volumi significativi (es. 5+ immobili gestiti), consigliamo di presentare interpello all’Agenzia delle Entrate ex art. 11 L. 212/2000 per ottenere risposta vincolante sulla deducibilità della commissione PM.
Vantaggi:
Certezza interpretativa
Tutela in caso di controllo
Nessun costo (procedura gratuita)
Tempi: 90 giorni per risposta AdE
Parte VI: Comodato d’uso e property management
CERTEZZA NORMATIVA – Circolare 24/E/2017
Gestione immobili di famiglia in comodato
Per property manager che vogliono gestire immobili di proprietà di familiari (genitori, coniugi, ecc.) esistono due configurazioni:
Opzione A – Comodato con reddito al comodatario
Per le locazioni brevi (< 30 giorni), la normativa consente:
Struttura:
Contratto di comodato scritto e registrato (€200 imposta)
Clausola che autorizza locazioni brevi con incasso canoni
Il comodatario dichiara i canoni nella sua P.IVA
I proprietari dichiarano solo rendita catastale
Requisiti obbligatori:
Contratto registrato entro 20 giorni presso Agenzia Entrate
Clausola esplicita: destinazione a locazioni brevi (< 30 giorni)
Facoltà espressa del comodatario di stipulare contratti con ospiti
Facoltà di trattenere i corrispettivi incassati
Nessun compenso ai comodanti (gratuità reale)
Dichiarazione fiscale:
Comodanti (genitori): dichiarano rendita catastale in Quadro RB, codice utilizzo “2” (immobile in comodato)
Comodatario (PM): dichiara canoni da locazione breve nel regime forfettario
IMPORTANTE: Questa facoltà vale SOLO per locazioni brevi turistiche, non per locazioni ordinarie oltre 30 giorni.
Opzione B – Property manager per familiari
I proprietari restano titolari dei canoni (cedolare secca):
Il PM incassa commissione di gestione
Base imponibile cedolare = canoni – commissione PM (interpretazione da verificare)
Quale scegliere?
Aspetto
Opzione A (Comodato)
Opzione B (PM)
Tassazione canoni
Forfettario PM (5-15%)
Cedolare (21-26%)
Semplicità
Alta
Media
Flessibilità
Solo loc. brevi
Tutte le locazioni
Rischio normativo
Basso (Circ. 24/E)
Medio (PM deducibilità)
Costi setup
€200 registrazione
Nessuno
Adempimenti
Contratto formale
Mandato standard
Consiglio: Per immobili di famiglia destinati ad affitti brevi, l’Opzione A (comodato) è generalmente più vantaggiosa dal punto di vista fiscale e gestionale.
Parte VII: Esempio pratico completo con entrambe le interpretazioni
CONFRONTO DIRETTO con interpretazioni commissione PM
Voce
Forfettario Anno 1
Semplificato
Differenza
Netto lordo
€44.978
€10.231
-€34.747
Spese deducibili
€0
€41.963
+€41.963
IVA recuperata
€0
€9.232
+€9.232
Scalabilità
Max €85k
Illimitata
∞
Interpretazione PM
Non rilevante
Rilevante per clienti
–
Analisi: Il forfettario conviene nei primi 3-4 anni per l’aliquota ridotta (5%) e la semplicità. Il semplificato diventa conveniente quando la redditività aumenta, il limite dei €85k si avvicina, e si vogliono dedurre analiticamente tutti i costi.
Parte VIII: Caso pratico step-by-step con doppia interpretazione
BASE IMPONIBILE CEDOLARE (interpretazione prudente):
Canone lordo: €23.400
Meno pulizie art. 15: -€4.680
= Imponibile: €18.720
Cedolare secca 26%: -€4.867
Pulizie: €0
Netto proprietario: €12.363
Risparmio proprietario: +€1.459 (+13%)
Property manager: (invariato)
Netto PM: €4.840
CONFRONTO INTERPRETAZIONI:
Voce
Tradizionale
Favorevole
Prudente
Risparmio min. garantito
Netto proprietario
€10.904
€13.884
€12.363
+€1.459 (13%)
Cedolare pagata
€5.476
€3.346
€4.867
-€609
Netto PM
€5.960
€4.840
€4.840
-€1.120
Conclusione: Anche con l’interpretazione più prudente (solo pulizie escluse), il proprietario risparmia €1.459/anno grazie alla separazione delle spese accessorie. Con l’interpretazione favorevole, il risparmio sale a €2.980/anno.
Parte IX: Errori comuni da evitare
Mescolare canoni e spese accessorie
Errore: Fatturare €28.080 “tutto incluso” Conseguenza: Tutta la somma è tassabile Soluzione: Separare sempre le voci nelle comunicazioni OTA e nelle fatture
Applicare markup sulle spese
Errore: Pulizie pagate €90, addebitate €110 Conseguenza: Decade il beneficio fiscale, tutto tassabile Soluzione: Riaddebito a costo zero o gestione diretta ospite-fornitore
Mancata documentazione
Errore: Non conservare fatture fornitori Conseguenza: In caso di verifica, impossibile provare il riaddebito a costo Soluzione: Archivio digitale integrato con contabilità (conservazione 5 anni)
Non aggiornare i contratti mandato
Errore: Contratti vecchi che prevedono commissione su “totale incassato” Conseguenza: Ambiguità fiscale e contenzioso con proprietari Soluzione: Revisione annuale contrattualistica
Non informare sulle incertezze normative
Errore: Presentare la deducibilità commissione PM come certa Conseguenza: Responsabilità professionale in caso di contestazione AdE Soluzione: Clausola informativa nel contratto + doppia interpretazione in fattura
Ignorare la normativa regionale
Errore: Non verificare obblighi SCIA/CIN locali Conseguenza: Sanzioni €600-10.000 per immobile Soluzione: Compliance checklist regionale (Sicilia L.R. 6/2025)
Non registrare il comodato
Errore: Comodato verbale o non registrato Conseguenza: Impostazione fiscale contestabile Soluzione: Contratto scritto + registrazione entro 20 giorni (€200)
Parte X: Strategia operativa ottimale
Setup consigliato per property manager
Separazione contabile netta
Creare tre categorie distinte:
Canoni locazione (base imponibile)
Spese accessorie (riaddebito a costo – art. 15)
Commissioni PM (ricavo professionale)
Documentazione rigorosa
Per ogni prenotazione conservare:
Screenshot tariffe OTA (separazione visibile)
Fatture fornitori pulizie/utenze
Note di riaddebito al proprietario con riferimento art. 15
Ricevute pagamento ospiti
Software gestionale integrato
Utilizzare piattaforme che supportano:
Separazione automatica tariffe
Tracciamento costi per immobile
Reportistica fiscale pronta
Esempi: Lodgify, Hostaway, Guesty, Hospitable
Contratti chiari con proprietari
Nel mandato specificare:
Commissione PM calcolata su canone al netto spese accessorie
Spese accessorie riaddebitate a costo zero (art. 15)
Commissioni OTA a carico proprietario (non deducibili)
Clausola informativa: “La deducibilità della commissione PM dalla cedolare secca rappresenta un’interpretazione favorevole non confermata ufficialmente dall’AdE”
Modalità di rendicontazione mensile
Vantaggi fiscali per il proprietario (anche con interpretazione prudente)
Parte XI: Consigli operativi e best practice
Per property manager in avvio (1-5 immobili)
Iniziare con forfettario (semplicità, 5% startup) Implementare subito separazione spese (abitudine corretta) Documentare tutto (preparazione futura transizione) Informare clienti su entrambe le interpretazioni fiscali Monitorare crescita ricavi anno per anno
Quando passare a semplificato: Avvicinamento a €70k o 8+ immobili gestiti
Per property manager in crescita (6-12 immobili)
Valutare regime semplificato (scalabilità garantita) Investire in software gestionale (efficienza, tracciabilità) Strutturare team (collaboratori completamente deducibili) Pianificare investimenti (arredi, auto deducibilità 20%, ufficio) Considerare interpello AdE sulla commissione PM
Commissioni OTA trattenute a monte (concorrono alla base imponibile)
Cosa NON disciplina espressamente:
Commissioni property management continuativo
Differenza tra intermediazione “una tantum” e gestione operativa continuativa
Implicazione pratica: La deducibilità della commissione PM rappresenta un’estensione interpretativa, non una previsione esplicita della Circolare.
Cedolare secca affitti brevi 2025-2026
21% primo immobile (non intermediato)
26% dal secondo immobile in poi
26% primo immobile se intermediato (OTA/portali)
Regime forfettario 2025
Aliquota imposta sostitutiva: 5% (primo anno + 4 anni) o 15% (a regime)
Coefficiente redditività ATECO 68.32.01: 86%
Coefficiente redditività ATECO 55.20.xx: 40%
Limite ricavi: €85.000/anno
Riduzione INPS: 35% strutturale o 50% primi 3 anni (da verificare con INPS)
Aliquote IRPEF 2025-2026
2025:
23% fino €28.000
35% da €28.001 a €50.000
43% oltre €50.000
2026:
23% fino €28.000
33% da €28.001 a €50.000 (ridotto da 35%)
43% oltre €50.000
Codice CIN (Ministero Turismo)
Codice Identificativo Nazionale obbligatorio dal 2 novembre 2024. Sanzioni significative per mancata registrazione/esposizione/indicazione in annunci.
Conclusioni: la strategia vincente
La corretta gestione delle spese accessorie nelle locazioni brevi non è solo una questione di compliance fiscale, ma rappresenta un vero vantaggio competitivo per il property manager professionale.
I tre pilastri dell’ottimizzazione
Separazione contabile rigorosa tra canoni e spese accessorie (certezza normativa)
Trasparenza con i clienti sulle interpretazioni fiscali (prudente vs favorevole)
Documentazione integrale per massima trasparenza verso l’Agenzia delle Entrate
Impatto economico concreto (garantito anche con interpretazione prudente)
Su un portafoglio di 6 immobili con €90.000 ricavi gestiti:
Competitività: prezzi inferiori 10-15% vs concorrenza non ottimizzata
Il futuro del property management
Le nuove normative (CIN obbligatorio, cedolare 26% consolidata, tracciabilità OTA) stanno rendendo il mercato sempre più professionalizzato.
Chi adotta fin da subito le best practice fiscali documentate, opera con trasparenza verso i clienti sulle incertezze normative, e mantiene una documentazione rigorosa, avrà un vantaggio crescente nei prossimi anni.
La differenza tra un property manager “medio” e uno “eccellente” sta nella capacità di:
Massimizzare il risparmio fiscale garantito (spese accessorie)
Informare correttamente i clienti sulle aree grigie (commissione PM)
Conservare documentazione completa per difendere le proprie scelte in caso di controllo
Fonti normative:
Circolare AdE 24/E/2017 (locazioni brevi e intermediazione)
DL 50/2017 (cedolare secca affitti brevi)
190/2014 (regime forfettario)
Tabella coefficienti redditività 2025 (Agenzia delle Entrate)
Circolare INPS riduzione contributiva forfettari
o a seguito di nuovi chiarimenti AdE
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Anni 1-3: Forfettario (5% startup) Anno 4: Rivalutazione (ricavi ~€70-75k?) Anni 5+: Semplificato stabile Anno 8+: Eventuale SRL se >€200k ricavi totali
L’analisi evidenzia che la scelta tra regime forfettario e regime semplificato per i property manager di locazioni brevi dipende fortemente dalla dimensione dell’attività, dalla struttura dei costi e dagli obiettivi di crescita.
Il regime forfettario è conveniente nei primi anni di attività grazie alla semplicità amministrativa, all’aliquota sostitutiva ridotta al 5% e all’assenza di obbligo IVA, risultando ottimale per portafogli di immobili limitati e ricavi entro €85.000. Tuttavia, presenta limiti significativi come l’impossibilità di dedurre analiticamente i costi accessori (pulizie, utenze, auto) e l’assenza di recupero IVA, che impattano negativamente sulla liquidità e sulla scalabilità.
Il regime semplificato, sebbene più complesso da gestire con obbligo di contabilità e dichiarazioni IVA, permette invece una deduzione completa dei costi operativi, il pieno recupero dell’IVA sugli acquisti e l’applicazione di aliquote IRPEF progressivamente più favorevoli dal 2026. Questo regime diventa vantaggioso con l’aumento dei ricavi oltre i 70-75 mila euro, quando i costi accessori e gli investimenti diventano significativi, e rappresenta la scelta obbligata superato il limite di fatturato del forfettario.
Nel 2026 il tema delle locazioni brevi va letto in un contesto più restrittivo rispetto al passato. La soglia oltre la quale si presume l’attività imprenditoriale è stata resa più stringente e il quadro delle aliquote e degli adempimenti richiede maggiore attenzione nella pianificazione fiscale. In particolare, il proprietario deve verificare con precisione il numero di immobili destinati a locazione breve e il regime applicabile, perché dal superamento della soglia ordinaria può derivare la necessità di aprire partita IVA e rivedere completamente l’impostazione del rapporto.
Per il property manager, inoltre, il 2026 rafforza l’esigenza di una gestione separata e documentata dei flussi. Non basta più una rendicontazione generica: servono schemi chiari che distinguano somme incassate per conto del proprietario, fee proprie, spese accessorie a costo effettivo e eventuali margini su servizi aggiuntivi. Questa separazione è fondamentale sia per il corretto trattamento fiscale sia per la tutela in caso di verifiche. Una corretta separazione contabile tra commissioni, canoni di locazione e spese accessorie è fondamentale per massimizzare i benefici fiscali e garantire trasparenza e controllo sull’attività. La gestione rigorosa della documentazione e l’uso di software dedicati supportano questa strategia ottimale, migliorando la soddisfazione dei proprietari e la redditività del property manager.
Infine, è indispensabile pianificare la transizione dalla semplicità iniziale del forfettario verso la flessibilità e scala del semplificato, calibrando la propria attività in funzione dei limiti normativi, degli incentivi contributivi e delle condizioni di mercato, per assicurare una crescita sostenibile e ottimizzata fiscalmente.
Le più recenti interpretazioni confermano che dal 1° gennaio 2026 le locazioni brevi restano in ambito “non imprenditoriale” solo se sono destinati a tale regime non più di due appartamenti per periodo d’imposta; oltre tale soglia, la legge presume l’attività svolta in forma imprenditoriale, a prescindere da chi la esercita.
Benvenuti sul blog dello Studio La Porta “Dottori Commercialisti e Revisori Legali”. In questo articolo approfondiremo tutto ciò che c’è da sapere sul fisco e sulle tasse, fornendo una guida completa per orientarsi nel complesso mondo della fiscalità.
Ottimizzazione Fiscale delle Spese Accessorie nelle Locazioni Brevi: Guida Completa per Property Manager
Le locazioni brevi rappresentano oggi una delle opportunità più dinamiche nel mercato immobiliare italiano. Per i property manager professionali che gestiscono portafogli di immobili su Airbnb, Booking e altri portali, la corretta strutturazione fiscale delle spese accessorie può fare la differenza tra un’attività marginalmente redditizia e un business scalabile e profittevole.
In questo articolo analizziamo in profondità le strategie fiscali ottimali, confrontando regime forfettario e semplificato, con esempi pratici e casi d’uso reali basati sulle normative 2025-2026.
La deducibilità della commissione di property management dalla base imponibile della cedolare secca rappresenta un’interpretazione estensiva della Circolare AdE 24/E/2017, che tratta espressamente le “provvigioni di intermediazione immobiliare” ma non le “commissioni di gestione continuativa”.
Status normativo: In assenza di chiarimenti ufficiali specifici su questo punto, consigliamo di:
– Informare preventivamente i clienti proprietari del margine di incertezza interpretativa
– Conservare documentazione completa (contratti di mandato, fatture dettagliate, rendiconti)
– Valutare interpello preventivo all’Agenzia delle Entrate per casi significativi
– Considerare l’interpretazione prudente in presenza di forte avversione al rischio fiscale
Le spese accessorie (pulizie, utenze, biancheria) trattate in questo articolo restano invece pienamente escluse dalla base imponibile quando riaddebitate trasparentemente a costo effettivo, come confermato dalla Circolare 24/E/2017.
Le locazioni brevi rappresentano oggi una delle opportunità più dinamiche nel mercato immobiliare italiano. Per i property manager professionali che gestiscono portafogli di immobili su Airbnb, Booking e altri portali, la corretta strutturazione fiscale delle spese accessorie può fare la differenza tra un’attività marginalmente redditizia e un business scalabile e profittevole.
In questo articolo analizziamo in profondità le strategie fiscali ottimali, confrontando regime forfettario e semplificato, con esempi pratici e casi d’uso reali basati sulle normative 2025-2026.
Parte I: Quadro normativo e spese accessorie
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
La Circolare AdE sulle locazioni brevi (24/E/2017, aggiornamenti agosto 2024) ha chiarito definitivamente un aspetto cruciale per chi opera nel settore:
“Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo soggetto a tassazione solo quando:
CERTEZZA NORMATIVA – Traduzione pratica: tutto ciò che non rappresenta un margine per il locatore, ma un costo “trasparente” ripassato all’ospite, può essere escluso dalla base imponibile su cui si calcola la cedolare secca o la tassazione ordinaria.
Cosa si intende per “spese accessorie”
Rientrano in questa categoria:
NON rientrano:
Nelle locazioni brevi, le spese accessorie non vanno trattate tutte allo stesso modo. Pulizie, biancheria, check-in, consumabili e altri servizi possono essere addebitati all’ospite, ma il loro trattamento fiscale cambia in base a come vengono strutturati nel contratto e nella rendicontazione. Il punto centrale è distinguere tra somme che rappresentano un semplice riaddebito a costo effettivo e somme che, invece, incorporano un margine o vengono addebitate in modo forfettario.
Nel 2026, questo tema è ancora più rilevante perché il quadro delle locazioni brevi si è fatto più stringente, soprattutto sul fronte della distinzione tra attività non imprenditoriale e attività svolta in forma organizzata. Per il proprietario, la corretta gestione delle spese accessorie incide sulla base imponibile; per il property manager, invece, incide sulla corretta qualificazione dei propri ricavi e sulla separazione tra somme di terzi e fee di gestione.
In linea generale, le spese accessorie possono essere escluse dal corrispettivo lordo solo se sono sostenute direttamente dall’ospite oppure se vengono riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti, con documentazione analitica coerente. Se invece l’importo viene applicato in modo forfettario, oppure se contiene un margine, la somma tende a rientrare nella base imponibile. Per questo motivo, una semplice voce “pulizie euro 30” non è di per sé sufficiente: occorre verificare se il costo è reale, tracciato e coerente con il servizio effettivamente reso.
Per i property manager, la regola operativa più prudente è separare con chiarezza quattro componenti: canone di locazione, spese accessorie riaddebitate a costo effettivo, fee di gestione e margini su servizi accessori. La fee del property manager è sempre ricavo proprio del gestore; il riaddebito puro, invece, è difendibile solo se non genera margini e se è supportato da un flusso documentale chiaro. Se, ad esempio, all’ospite vengono addebitati 30 euro per pulizie ma il costo effettivo documentato è 20 euro, la differenza di 10 euro costituisce un ricavo del gestore e non un mero rimborso.
Un ulteriore aspetto da considerare riguarda il ruolo dell’intermediario. Se il property manager incassa le somme o interviene nel pagamento dei corrispettivi, assume anche gli obblighi collegati alla disciplina delle locazioni brevi, compresi gli adempimenti fiscali e la corretta tracciabilità dei flussi. Questo rende ancora più importante la predisposizione di un rendiconto mensile dettagliato, con evidenza separata di incassi lordi, costi sostenuti, fee trattenute e saldo finale da riversare al proprietario.
Sul piano pratico, il modello più solido resta quello in cui ogni voce è documentata e ricostruibile: fatture dei fornitori, report delle OTA, rendiconti mensili, contratto di mandato e, dove necessario, dichiarazioni del proprietario. In questo modo si riduce il rischio di contestazioni e si dimostra che il property manager non sta trattando come ricavi propri somme che appartengono invece al proprietario o che transitano solo temporaneamente nella sua gestione.
Parte II: Modelli operativi per la gestione delle spese
Modello A – Addebito diretto all’ospite (massima trasparenza)
CERTEZZA NORMATIVA
Funzionamento:
Il property manager incassa €400 e distribuisce:
Fatturazione property manager:
Al proprietario:
Vantaggi:
Modello B – Riaddebito a costo effettivo (anticipo costi)
CERTEZZA NORMATIVA
Funzionamento:
Documentazione necessaria:
Vantaggi:
Modello C – Spese miste CON ricarico (DA EVITARE)
DA EVITARE
Esempio errato:
Questo modello annulla completamente il vantaggio fiscale e va evitato.
Parte III: Regime Forfettario vs Regime Semplificato – Analisi comparativa
La scelta del regime fiscale ha un impatto determinante sulla gestione delle spese accessorie e sulla redditività complessiva del property manager.
Regime Forfettario: caratteristiche e calcoli 2025
Configurazione:
Vantaggi:
Limiti critici:
Gestione spese accessorie in forfettario:
Regime Semplificato: caratteristiche e calcoli 2025-2026
Configurazione:
Vantaggi strategici:
Svantaggi:
Gestione spese accessorie in semplificato:
Parte IV: Commissioni OTA – Aspetto critico
CERTEZZA NORMATIVA – Circolare 24/E/2017
Le commissioni OTA NON sono deducibili
Quando Airbnb, Booking o altri portali trattengono a monte la loro commissione dal canone, questa concorre alla base imponibile della cedolare secca anche se non viene mai incassata fisicamente dal proprietario.
Esempio pratico:
Ospite paga a Booking: €1.000
Booking trattiene commissione 15%: -€150
Booking versa al proprietario/PM: €850
Base imponibile cedolare secca: €1.000 (NON €850)
Perché? Secondo la Circolare 24/E/2017:
Gestione ottimale per il property manager
Soluzione consigliata: Far sostenere le commissioni OTA al proprietario
Perché NON conviene che siano a Suo carico:
Nel regime forfettario Lei non può dedurre analiticamente le spese. Se le commissioni OTA fossero a Suo carico, diventerebbero un costo completamente indeducibile che eroderebbe il Suo margine senza alcun beneficio fiscale.
Parte V: Aree grigie normative e interpretazioni
INTERPRETAZIONE – Area grigia normativa
Distinzione fondamentale:
Spese accessorie (pulizie, utenze, biancheria):
Commissione property management:
Per massima tutela dei clienti, è necessario considerare due scenari:
INTERPRETAZIONE A – FAVOREVOLE (da verificare con AdE)
Base imponibile cedolare:
Canoni lordi: €20.000
Meno commissione PM: -€4.000 (deducibile)
Meno pulizie art. 15: -€3.000 (escluse)
= Imponibile cedolare: €13.000
Cedolare 26%: €3.380
Questa interpretazione assimila la commissione PM alle provvigioni di intermediazione, ritenendola deducibile perché “riduce il corrispettivo effettivo” percepito dal proprietario.
INTERPRETAZIONE B – PRUDENTE (più sicura)
Base imponibile cedolare:
Canoni lordi: €20.000
Meno pulizie art. 15: -€3.000 (escluse)
= Imponibile cedolare: €17.000
Cedolare 26%: €4.420
Commissione PM considerata “costo di gestione” del proprietario, non deducibile dalla base imponibile della cedolare secca.
Differenza fiscale: €1.040 di cedolare in più con interpretazione prudente
Nel contratto di mandato:
Specificare: “La commissione di property management potrebbe non essere deducibile dalla base imponibile della cedolare secca in assenza di conferma ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Il proprietario è informato del margine di rischio in caso di controllo fiscale.”
Interpello preventivo:
Per clienti con volumi significativi (es. 5+ immobili gestiti), consigliamo di presentare interpello all’Agenzia delle Entrate ex art. 11 L. 212/2000 per ottenere risposta vincolante sulla deducibilità della commissione PM.
Vantaggi:
Parte VI: Comodato d’uso e property management
CERTEZZA NORMATIVA – Circolare 24/E/2017
Gestione immobili di famiglia in comodato
Per property manager che vogliono gestire immobili di proprietà di familiari (genitori, coniugi, ecc.) esistono due configurazioni:
Opzione A – Comodato con reddito al comodatario
Per le locazioni brevi (< 30 giorni), la normativa consente:
Struttura:
Requisiti obbligatori:
Dichiarazione fiscale:
IMPORTANTE: Questa facoltà vale SOLO per locazioni brevi turistiche, non per locazioni ordinarie oltre 30 giorni.
Opzione B – Property manager per familiari
I proprietari restano titolari dei canoni (cedolare secca):
Quale scegliere?
Aspetto
Opzione A (Comodato)
Opzione B (PM)
Tassazione canoni
Forfettario PM (5-15%)
Cedolare (21-26%)
Semplicità
Alta
Media
Flessibilità
Solo loc. brevi
Tutte le locazioni
Rischio normativo
Basso (Circ. 24/E)
Medio (PM deducibilità)
Costi setup
€200 registrazione
Nessuno
Adempimenti
Contratto formale
Mandato standard
Consiglio: Per immobili di famiglia destinati ad affitti brevi, l’Opzione A (comodato) è generalmente più vantaggiosa dal punto di vista fiscale e gestionale.
Parte VII: Esempio pratico completo con entrambe le interpretazioni
Scenario: Property Manager con 6 immobili gestiti
Dati annuali:
Dettaglio spese accessorie:
CALCOLO SCENARIO A – REGIME FORFETTARIO
Anno 1 (aliquota 5%):
Proprietà personali:
TOTALE NETTO ANNO 1: €44.978
Gestione spese accessorie:
CALCOLO SCENARIO B – REGIME SEMPLIFICATO 2025
Ricavi P.IVA totali:
Costi deducibili:
Tassazione:
IVA:
NETTO OPERATIVO 2025: €58.420 – €41.963 – €6.226 = €10.231
CONFRONTO DIRETTO con interpretazioni commissione PM
Voce
Forfettario Anno 1
Semplificato
Differenza
Netto lordo
€44.978
€10.231
-€34.747
Spese deducibili
€0
€41.963
+€41.963
IVA recuperata
€0
€9.232
+€9.232
Scalabilità
Max €85k
Illimitata
∞
Interpretazione PM
Non rilevante
Rilevante per clienti
–
Analisi: Il forfettario conviene nei primi 3-4 anni per l’aliquota ridotta (5%) e la semplicità. Il semplificato diventa conveniente quando la redditività aumenta, il limite dei €85k si avvicina, e si vogliono dedurre analiticamente tutti i costi.
Parte VIII: Caso pratico step-by-step con doppia interpretazione
Immobile Tipo: Appartamento mare, Palermo
Caratteristiche:
Calcolo ricavi annui:
Gestione tradizionale (SENZA separazione spese)
Proprietario:
Property manager (forfettario 5%):
Gestione ottimizzata (CON separazione spese) – Interpretazione FAVOREVOLE
INTERPRETAZIONE – Commissione PM deducibile
Proprietario:
Property manager (forfettario 5%):
Gestione ottimizzata (CON separazione spese) – Interpretazione PRUDENTE
CERTEZZA NORMATIVA – Solo pulizie escluse
Proprietario:
Property manager: (invariato)
CONFRONTO INTERPRETAZIONI:
Voce
Tradizionale
Favorevole
Prudente
Risparmio min. garantito
Netto proprietario
€10.904
€13.884
€12.363
+€1.459 (13%)
Cedolare pagata
€5.476
€3.346
€4.867
-€609
Netto PM
€5.960
€4.840
€4.840
-€1.120
Conclusione: Anche con l’interpretazione più prudente (solo pulizie escluse), il proprietario risparmia €1.459/anno grazie alla separazione delle spese accessorie. Con l’interpretazione favorevole, il risparmio sale a €2.980/anno.
Parte IX: Errori comuni da evitare
Errore: Fatturare €28.080 “tutto incluso”
Conseguenza: Tutta la somma è tassabile
Soluzione: Separare sempre le voci nelle comunicazioni OTA e nelle fatture
Errore: Pulizie pagate €90, addebitate €110
Conseguenza: Decade il beneficio fiscale, tutto tassabile
Soluzione: Riaddebito a costo zero o gestione diretta ospite-fornitore
Errore: Non conservare fatture fornitori
Conseguenza: In caso di verifica, impossibile provare il riaddebito a costo
Soluzione: Archivio digitale integrato con contabilità (conservazione 5 anni)
Errore: Contratti vecchi che prevedono commissione su “totale incassato”
Conseguenza: Ambiguità fiscale e contenzioso con proprietari
Soluzione: Revisione annuale contrattualistica
Errore: Presentare la deducibilità commissione PM come certa
Conseguenza: Responsabilità professionale in caso di contestazione AdE
Soluzione: Clausola informativa nel contratto + doppia interpretazione in fattura
Errore: Non verificare obblighi SCIA/CIN locali
Conseguenza: Sanzioni €600-10.000 per immobile
Soluzione: Compliance checklist regionale (Sicilia L.R. 6/2025)
Errore: Comodato verbale o non registrato
Conseguenza: Impostazione fiscale contestabile
Soluzione: Contratto scritto + registrazione entro 20 giorni (€200)
Parte X: Strategia operativa ottimale
Setup consigliato per property manager
Separazione contabile netta
Creare tre categorie distinte:
Documentazione rigorosa
Per ogni prenotazione conservare:
Software gestionale integrato
Utilizzare piattaforme che supportano:
Contratti chiari con proprietari
Nel mandato specificare:
Parte XI: Consigli operativi e best practice
Per property manager in avvio (1-5 immobili)
Iniziare con forfettario (semplicità, 5% startup)
Implementare subito separazione spese (abitudine corretta)
Documentare tutto (preparazione futura transizione)
Informare clienti su entrambe le interpretazioni fiscali
Monitorare crescita ricavi anno per anno
Quando passare a semplificato: Avvicinamento a €70k o 8+ immobili gestiti
Per property manager in crescita (6-12 immobili)
Valutare regime semplificato (scalabilità garantita)
Investire in software gestionale (efficienza, tracciabilità)
Strutturare team (collaboratori completamente deducibili)
Pianificare investimenti (arredi, auto deducibilità 20%, ufficio)
Considerare interpello AdE sulla commissione PM
Per property manager strutturati (15+ immobili)
Regime semplificato obbligatorio (oltre €85k limite forfettario)
Valutare trasformazione SRL (tassazione 24% su utili distribuiti)
Diversificare servizi (consulenza, allestimenti, property coaching)
Espansione territoriale (altre città, regioni)
Pianificare exit strategy o consolidamento patrimoniale
Parte XII: Normative di riferimento e stato dell’arte
Circolare AdE 24/E/2017 – Ambito di applicazione
Cosa disciplina con CERTEZZA:
Cosa NON disciplina espressamente:
Implicazione pratica: La deducibilità della commissione PM rappresenta un’estensione interpretativa, non una previsione esplicita della Circolare.
Cedolare secca affitti brevi 2025-2026
Regime forfettario 2025
Aliquote IRPEF 2025-2026
2025:
2026:
Codice CIN (Ministero Turismo)
Codice Identificativo Nazionale obbligatorio dal 2 novembre 2024. Sanzioni significative per mancata registrazione/esposizione/indicazione in annunci.
Conclusioni: la strategia vincente
La corretta gestione delle spese accessorie nelle locazioni brevi non è solo una questione di compliance fiscale, ma rappresenta un vero vantaggio competitivo per il property manager professionale.
I tre pilastri dell’ottimizzazione
Impatto economico concreto (garantito anche con interpretazione prudente)
Su un portafoglio di 6 immobili con €90.000 ricavi gestiti:
Il futuro del property management
Le nuove normative (CIN obbligatorio, cedolare 26% consolidata, tracciabilità OTA) stanno rendendo il mercato sempre più professionalizzato.
Chi adotta fin da subito le best practice fiscali documentate, opera con trasparenza verso i clienti sulle incertezze normative, e mantiene una documentazione rigorosa, avrà un vantaggio crescente nei prossimi anni.
La differenza tra un property manager “medio” e uno “eccellente” sta nella capacità di:
Fonti normative:
o a seguito di nuovi chiarimenti AdE
Hai domande o vuoi approfondire il tuo caso specifico?
Lo Studio La Porta è specializzato in fiscalità delle locazioni brevi e property management. Offriamo:
Timeline consigliata
Anni 1-3: Forfettario (5% startup)
Anno 4: Rivalutazione (ricavi ~€70-75k?)
Anni 5+: Semplificato stabile
Anno 8+: Eventuale SRL se >€200k ricavi totali
L’analisi evidenzia che la scelta tra regime forfettario e regime semplificato per i property manager di locazioni brevi dipende fortemente dalla dimensione dell’attività, dalla struttura dei costi e dagli obiettivi di crescita.
Il regime forfettario è conveniente nei primi anni di attività grazie alla semplicità amministrativa, all’aliquota sostitutiva ridotta al 5% e all’assenza di obbligo IVA, risultando ottimale per portafogli di immobili limitati e ricavi entro €85.000. Tuttavia, presenta limiti significativi come l’impossibilità di dedurre analiticamente i costi accessori (pulizie, utenze, auto) e l’assenza di recupero IVA, che impattano negativamente sulla liquidità e sulla scalabilità.
Il regime semplificato, sebbene più complesso da gestire con obbligo di contabilità e dichiarazioni IVA, permette invece una deduzione completa dei costi operativi, il pieno recupero dell’IVA sugli acquisti e l’applicazione di aliquote IRPEF progressivamente più favorevoli dal 2026. Questo regime diventa vantaggioso con l’aumento dei ricavi oltre i 70-75 mila euro, quando i costi accessori e gli investimenti diventano significativi, e rappresenta la scelta obbligata superato il limite di fatturato del forfettario.
Nel 2026 il tema delle locazioni brevi va letto in un contesto più restrittivo rispetto al passato. La soglia oltre la quale si presume l’attività imprenditoriale è stata resa più stringente e il quadro delle aliquote e degli adempimenti richiede maggiore attenzione nella pianificazione fiscale. In particolare, il proprietario deve verificare con precisione il numero di immobili destinati a locazione breve e il regime applicabile, perché dal superamento della soglia ordinaria può derivare la necessità di aprire partita IVA e rivedere completamente l’impostazione del rapporto.
Per il property manager, inoltre, il 2026 rafforza l’esigenza di una gestione separata e documentata dei flussi. Non basta più una rendicontazione generica: servono schemi chiari che distinguano somme incassate per conto del proprietario, fee proprie, spese accessorie a costo effettivo e eventuali margini su servizi aggiuntivi. Questa separazione è fondamentale sia per il corretto trattamento fiscale sia per la tutela in caso di verifiche. Una corretta separazione contabile tra commissioni, canoni di locazione e spese accessorie è fondamentale per massimizzare i benefici fiscali e garantire trasparenza e controllo sull’attività. La gestione rigorosa della documentazione e l’uso di software dedicati supportano questa strategia ottimale, migliorando la soddisfazione dei proprietari e la redditività del property manager.
Infine, è indispensabile pianificare la transizione dalla semplicità iniziale del forfettario verso la flessibilità e scala del semplificato, calibrando la propria attività in funzione dei limiti normativi, degli incentivi contributivi e delle condizioni di mercato, per assicurare una crescita sostenibile e ottimizzata fiscalmente.
Le più recenti interpretazioni confermano che dal 1° gennaio 2026 le locazioni brevi restano in ambito “non imprenditoriale” solo se sono destinati a tale regime non più di due appartamenti per periodo d’imposta; oltre tale soglia, la legge presume l’attività svolta in forma imprenditoriale, a prescindere da chi la esercita.
+39 0916911711
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